ZAKON O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANJE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA: Cene legalizacije i 30 puta veće od najavljenih. Advokat ukazuje na kako da probate da oborite visoku naknadu

U ovom članku ću analizirati efekte naknada koje odmerava Agencija za prostorno planiranje i urbanizam. Pojasniću građanima kakva su njihova prava ako je naknada previsoko odmerena. Pokušaću da dam odgovor na pitanje kakve su posledice ako tu naknadu ne plate. Bilo zbog toga što to neće ili ne mogu. Unapred naglašavam da građani ovde neće dobiti instrukciju šta treba da urade, jer oni moraju da prelome u vezi sa rizicima svojih odluka. A rizika ima dosta i svako treba da donese odluku imajući u vidu specifičnost svoga slučaja.

Već sam više puta pisao o tome da je koncept reforme sporan po mnogo osnova. Pokušaću da izbegnem ponavljanja, osim ako konkretno pitanje ne utiče na ostvarenje prava u vezi sa plaćanjem naknade.

Pre glavne teme ovog članka, nužno je da se podsetimo na dinamiku sprovođenja ove reforme.

Dinamika legalizacije je suprotna olako datom obećanju

Predsednik je tokom najave reforme “Svoj na svome”, u septembru 2025. obećao građanima legalizaciju objekata po svim prijavama do kraja te godine. Obećao je legalizaciju po ceni od 100 do 1.000 evra po objektu. Po zvaničnim podacima Agencije i Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) do kraja jula je po tim prijavama izdato oko 250.000 potvrda. To znači da je do tada postupljeno po samo 10% od ukupno podnetih prijava. RGZ je vratio Agenciji oko 12% pristiglih potvrda, što je ogroman broj od RGZ-a osporenih legalizacija. Ovo imajući u vidu da RGZ može vratiti potvrdu Agenciji isključivo zbog formalnih nedostataka.

Sada je 8. septembar 2026, a mi nemamo zvanične podatke šta se dešava sa 12% potvrda koje je osporio RGZ.

…. Resorna ministarka je izašla sa saopštenjem da se proces legalizacije u avgustu ubrzao i da je do kraja avgusta izdato 368.000 potvrda. Stotinu hiljada potvrda za mesec dana jeste ubrzanje za 100% ove procedure, a da li će to ubrzanje sa sobom doneti dodatne probleme to ćemo tek videti. Za sada možemo da kažemo da bi se ovim novim tempom ozakonjenje moglo okončati za dve do tri godine, ako ne iskrsnu komplikacije. Jedna od prvih komplikacija je na pomolu. Neki građani su zatečeni enormnim iznosima obračuna “naknade za troškove evidentiranja”, kako ovu taksu naziva Zakono posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ("Sl. glasnik RS", br. 91/2025 i 80/2026).

Taksa ili naknada

Zakon o budžetskom sistemu ("Sl. glasnik RS", br. 54/2009, 73/2010, 101/2010, 101/2011, 93/2012, 62/2013, 63/2013 - ispr., 108/2013, 142/2014, 68/2015 - dr. zakon, 103/2015, 99/2016, 113/2017, 95/2018, 31/2019, 72/2019, 149/2020, 118/2021, 138/2022, 118/2021 - dr. zakon, 92/2023, 94/2024 i 80/2026) pravi jasnu razliku između taksi i naknada. Član 17. Zakona propisuje da se taksa naplaćuje za neposredno pruženu javnu uslugu, odnosno sproveden postupak ili radnju. Izričito je propisano da visina takse mora biti primerena troškovima sprovođenja postupka i da mora biti utvrđena u apsolutnom iznosu, a nikako kao procenat od promenjive osnovice. S druge strane, član 18. istog Zakona propisuje da se naknade mogu uvoditi za korišćenje dobara koja su prirodno bogatstvo i/ili dobra od opšteg interesa i u opštoj upotrebi.

Resursi infrastrukture, koji se naplaćuju u postupku izdavanja građevinske dozvole, u vidu doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, definitivno su dobra od opšteg interesa i u opštoj upotrebi. Zbog toga je članom 97. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021, 62/2023, 91/2025 i 80/2026) prihod od ove naknade utvrđen kao izvorni prihod opštine, a u skladu sa njihovim nadležnostima iz člana 190. Ustava.

Novac gradova i opština

Da zaključimo, po zakonu je taksa cena za administrativnu uslugu, dok se naknadna plaća za ustupljeno javno dobro, tj. za javnu infrastrukturu. Da je ostala u rasponu 100 do 1.000 evra, “naknada za troškove evidentiranja” (dalje ću je nazivati “naknada za legalizaciju”) bi se smatrala taksom i bilo bi u skladu sa Ustavom i zakonom da je naplaćuje Agencija. Međutim, visoki iznosi koji se iznad te cifre razrezuju građanima nikako se ne mogu smatrati taksom. Sve uplate naknade za legalizaciju preko iznosa od 100 -1.000 evra (“povlašćeni iznos” koji se naplaćuje u zavisnosti od vrste i lokacije objekta) ne bi smele da se slivaju u republički budžet, već u budžet opštine. To su svi iznosi naknade koji su obračunati po m2 objekta (vidljivo u obračunima koje dobijaju građani).

Dakle, ako je zakonodavac želeo da za neke kategorije objekata naplaćuje visoku naknadu, a ne administrativnu taksu, morao je da taj višak preusmeri lokalnim samoupravama. To je njihov izvorni prihod, iz koga grade nedostajuću i održavaju postojeću infrastrukturu.

Kako zakon propisuje da se odmerava naknada za legalizaciju?

Važeći zakon koji uređuje legalizaciju članom 4. propisuje kolika je naknada za legalizaciju. Neke će iznenaditi kada pročitaju da Zakon kao pravilo propisuje da se naknada za legalizaciju plaća u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta. Kada građanima pristigne obračun sa enormnim iznosom, to znači da je izvršen upravo u skladu sa tim pravilom. Nakon toga Zakon nabraja brojne izuzetke kada se plaća simbolična – “povlašćena” naknada od 100-1.000 evra, u zavisnosti od lokacije….. Dakle, da bi vam se obračunala ta simbolična naknada, koja ima elemente administrativne takse, treba da svoj objekta nađete među povlašćenim kategorijama, a to su sledeći objekti:

• Porodični stambeni objekat, koji zakon definiše kao objekat sa najviše dve posebne stambene jedinice, ukupne površine do 400 m² neto građevinske površine;
• Stan u stambenoj, odnosno stambeno-poslovnoj zgradi za koju investitor nije poznat ili nije dostupan.

Izmenama Zakona koje je Skupština usvojila u avgustu, propisano je da će za svaki m2 preko 400m2 vlasnik porodičnog stambenog objekta plaćati dodatnu naknadu u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta. Pri tome, nije otklonjena kolizija te odredbe sa članom 4. stav 1. tačka 7) Zakona, po kome porodični stambeni objekat ne može imati preko 400m2.

Izuzeci

Izuzeti su od plaćanja naknade:

1. Magacini, skladišni prostori, ekonomski i pomoćni objekti i proizvodni pogoni, površine do 500 m². Preko te kvadrature se plaća naknada u visini od 10 evra za svaki naredni m²;
2. Objekti upisani u katastar u skladu sa tzv. Veljinim zakonom – Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Sl. glasnik RS", br. 25/2013 i 145/2014);
3. Porodični stambeni objekti i stanovi koji se koriste za stanovanje posebnih kategorija lica. To su lica sa invaliditetom, boraca, porodica sa troje i više dece, samohranih roditelja ili korisnika socijalne pomoći.
4. Objekti javne namene u javnoj svojini, kao i objekti u svojini privrednih društava čiji je osnivač, odnosno većinski vlasnik Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave.

Koliko košta legalizacija individualne porodične gradnje?

Traljavo propisanim zakonskim rešenjima su građani dovedeni u besmislene pozicije u vezi sa visinom naknada koje će plaćati za svoje kuće. Po Zakonu bi punu cenu doprinosa morao da plati onaj ko je u prigradskom naselju gradio porodičnu kuću za sebe i više svoje dece, čak i ako je površine manje od 200m2, a ako ima tri ili više stanova. Razlog je u tome što ta kuća ne potpada pod izuzetak jer ima više od dve stambene jedinice.

Za razliku od njega, povlašćena naknada od 1.000 evra bi trebala da se obračuna onome ko je na Dedinju podigao vilu do 400 m2, sa dve stambene jedinice za sebe i svoga sina jedinca. Ako je prekoračio 400 m2, platiće punu cenu doprinosa samo za razliku u kvadraturi. Naravno, ovo pod uslovom da Agencija prenebregne gore navedenu kolizionu normu da se objekat preko 400m2 po Zakonu ne smatra porodičnim stambenim objektom.

U smislu navedenog, vlasnici porodičnih kuća po Zakonu neće ostvariti privilegovanu naknadu ako su u prijavi naveli da njihov objekat ima više od dve stambene jedinice. Za sve ostale delove zgrade morali su da tvrde da su to pomoćne prostorije (garaže, tavani i skladišta), jer ih treća stambena jedinica torpeduje u ravan visokih naknada za legalizaciju, ma koliko male bile te stambene jedinice. Ako ispunjavaju taj uslov, pored inicijanog iznosa tj. povlašene naknade od 100-1.000 evra, platiće i dodatnu naknadu u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta na toj lokaciji za svaki m2 preko kvadrature od 400m2.

Kolika je naknada za objekte kombinovane namene?

Najdelikatnije pitanje na koje Zakon ne daje jasan odgovor je kako će Agencija tretirati objekte kombinovane namene. Naime, u praksi je čest slučaj da se traži legalizacija objekta koji se sastoji od stambenog i poslovnog prostora, uključujući trgovinske maloprodajne objekte i prostor za uslužne delatnosti (frizerski salon, knjigovodstvena kancelarija, obućarska radnja i sl.). Često su u okviru istog prostora i delovi objekta koji služe za namene za koje se po zakonu ne plaća naknada (proizvodni pogoni, skladišta, magacinski prostori do 500m2).

Bilo bi logično da kombinacija namene ne umanjuje prava na privilegovanu naknadu, odnosno neplaćanje naknade. To bi značilo npr. da bi podnosiocu prijave, koji u okviru objekta ima do dva stan ukupne površine do 400 m2, proizvodni pogon i maloprodajni objekat za svoje proizvode, trebala da bude obračunata naknada u visini povlašćenih 100-1.000 evra, uvećana isključivo za iznos doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta za maloprodajni objekat.

Uložite prigovor

Rigidno tumačenje Zakona bi pak isključilo od umanjenja naknade sve objekte kombinovane namene. Naime, u praksi se može zauzeti stanovište da se ceo objekat ne može smatrati porodičnim stambenim objektom ako je kombinovane namene. Zamislite taj apsurd: Ako je reč o dva odvojena objekta plaćalo bi se samo 100-1.000 evra za stambeni prostor, a ovako iz razloga što je reč o spojenom prostoru, možda će se obračunavati puna cena za celokupni prostor.

Zbog navedenog, ako imate objekat kombinovane namene i stigne vam obračun naknade po m2 za sve kvadrate, obavezno uložite prigovor i dostavite dokaze da je reč o odvojenim objektima, ako imaju nezavisne ulaze. Činjenica da su ti prostori “pod istim krovom” ne mora značiti da nije reč o dva odvojena objekta, ako imaju odvojene ulaze i ako ih odvaja vertikala. I kuće u nizu se smatraju odvojenim objektima. Naznačite da vam taj drugi objekat služi kao proizvodni pogon, skladište, magacinski prostor ili pomoćni objekat. Ako imate dokaz da se objekat koristi kao ta povlašćena kategorija, obavezno ga dostavite.

Kolika je naknada za legalizaciju stanova?

Građani koji ozakonjuju stanove u nelegalno građenim zgradama treba da plate samo 100-1.000 evra po stanu. Pod uslovom da je investitor nelegalne gradnje nedostupan. Niko nije pojasnio šta znači reč “dostupan” i zbog čega je to činjenica koja treba da utiče na prava ljudi koji su te stanove kupili pre 10 ili više godina i na njih državi uredno plaćaju porez na imovinu, a ne porez na korišćenje stana.

Ako je investitor ranije ishodovao građevinsku dozvolu, a došlo je do odstupanja u kvadraturi, svako to odstupanje vlasnici stanova će platiti u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta.

Kazna za savesne

Dakle, najgore će proći najsavesniji građani. Odnosno, oni koji su kupovali od investitora koji su im građevinskom dozvolom dokazivali da legalno grade. To je i najproblematičnije zakonsko rešenje. Ono predstavlja poziv države građanima da ne kupuju stanove od investitora koji grade sa građevinskom dozvolom. Tačnije da to ne čine barem dok se za objekat ne izda upotrebna dozvola. A na upotrebnu dozvolu se u praksi barem u Beogradu čeka i po više godina od useljenja zgrade. U svakom slučaju, zakon je favorizovao one koji su stanove kupovali od investitora koji nikada nisu ni ishodovali građevinsku dozvolu. Krajnje je vreme da neko odgovori na pitanje zbog čega je to tako propisao!

Međutim, ako je investitor poznat, a nije platio doprinos za uređenje građevinskog zemljišta Zakon nalaže Agenciji da donese potvrdu o upisu prava svojine na zgradi sa zabeležbom da investitor nije platio naknadu za legalizaciju, u visini tih doprinosa. U tom slučaju bi Agencija vlasnicima posebnih delova (stanova i pp) trebala da izda potvrdu za upis prava svojine, bez plaćanja naknade. Zakon propisuje mogućnost da vlasnici stanova plate naknadu koja je obračunata poznatom investitoru i tako skinu zabeležbe iz katastra da ta naknada nije plaćena. Nije jasno zbog čega bi oni to činili kada takva zabeležba nije teret na njihovom stanu, niti ih sprečava u raspolaganju istim.

Koliko košta legalizacija adapriranih prostora i nadziđivanja u zgradama?

Vlasnici adaptiranih i nadzidanih prostora u zgradama treba da insistiraju da potpadaju pod grupu porodičnih stambenih objekata. Ako im se to pravo prizna, naknada bi im se obračunavala u visini povlašćene naknade od 100-1.000 evra, uvećane za iznos doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta za svaki m2 preko 400m2. U suprotnom, pošto su ta lica po pravilu investitori, morali bi da plaćaju naknadu u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta za punu kvadraturu. Isti iznos koji bi platili da su prostor adaptirali uz građevinsku dozvolu.

Ko je u dometu visoke naknade legalizacije?

Na osnovu gore iznetog možemo zaključiti da se sa problemom visoko obračunatog iznosa za legalizaciju mogu susresti vlasnici:

• Porodičnih stambenih zgrada sa više od dve stambene jedinice;
• Individualnih objekata kombinovane poslovno-stambene namene;
• Stanova u zgradama koje su izgrađene mimo gabarita dozvoljenih građevinskom dozvolom, ako je izdata;
• Stanova adaptiranih od pomoćnih prostorija u zgradama ili nadziđivanjem.

Naravno, u problemu su i oni kojima je obračun izvršen pogrešno, bilo usled automatizacije procesa, bilo namerno.

Da li generalno možete da se žalite na odluku po prijavi, odnosno na potvrdu i kome?

Zakon ne propisuje pravo na bilo kakav pravni lek na potvrdu Agencije, niti na postupanje RGZ po toj potvrdi. Takođe propisuje i da se ne može voditi upravni spor u vezi sa tim postupcima. Takvo zakonsko rešenje predstavlja grubu povredu Ustava. Članom 36. stav 2. Ustav garantuje strankama pravo na pravno sredstvo u postupcima pred sudom, državnim organima i svim drugim imaocima javnih ovlašćenja.

Međutim, dok je ta odredba na snazi građani ostaju nezaštićeni u ovim postupcima, koje izuzetno netransparentno sprovodi Agencija. Ostaje vam samo mogućnost da pre nego što platite naknadu, urgencijom, odnosno podneskom, zatražite od Agencije ispravku bitne greške u potvrdi (ime vlasnika, adresa i pozicija objekta, kvadratura i sl.) i da se nadate da će Agencija ispraviti takvu grešku u narednom primerenom roku. Ako platite naknadu pre toga, postoji opasnost da vaša urgencija ode u etar i da se postupak završi pogrešnim upisom. Pogrešan upis vam može stvoriti velike administrativne i advokatske troškove u budućnosti.

Kako pobijati obračun naknade?

Do kraja avgusta, Agencija je potvrde dostavljala RGZ-u radi upisa u katastar, bez obzira na to da li je naknada za legalizaciju plaćena ili ne. U međuvremenu su stupile na snagu izmene Zakona. Sada je propisano da Agencija ne šalje potvrdu RGZ-u pre nego što podnosilac plati naknadu koju je obračunala.

Nekim građanima su pristigli obračuni sa enormnim naknadama. Često i par desetina puta višim od naknada koje im je obećao predsednik države. Napominjem da forma tih obračuna nije propisana Zakonom. Nisu propisani ni razlozi ni rokovi za prigovor. Ipak, Agencija te obračune dostavlja uz napomenu da će smatrati da je podnosilac sa istim saglasan ako na obračun ne prigovori u narednih 8 dana!

Naravno, ako se bude poštovao Zakon, ova pretnja rokom od osam dana bi trebalo da ostane bez efekata. Vi biste po zakonu mogli da prigovorite bilo kada pre nego što platite. Čak i nakon što platite, jer Zakon nije propisao ni prekluzivnost tog roka, niti pretpostavku saglasnosti.

Pomoć advokata

Ipak, savetujem da podnesete prigovor u ostavljenom roku. Uz navođenje razloga zbog kog smatrate da vaš objekat spada u kategoriju “povlašćenih” naknada. Uz prigovor obavezno dostavite dokaz o ličnom statusu. Pre svega ako ste vi ili član vašeg domaćinstva invalid, ili borac. Ili ako ste korisnik socijalne pomoći, samohrani roditelj ili porodica s troje i više dece. Ako prigovarate po osnovu prava na “povlašćenu” naknadu zbog vrste objekta, dostavite dokaz o nameni prostora izuzetog od naknade, ako je reč o magacinu, skladištu, proizvodnom pogonu, pomoćnom objektu i sl. Argumentujte da porodični objekat nema više od dve stambene jedinice ili da je proizvodno-poslovni objekat odvojen od stambenog objekta.

Najbolje bi bilo da vam u sastavu prigovora pomogne neko ko se razume u izradu tehničkih crteža objekata i klasifikacije prostora. On bi argumentovao osnov za prigovor i sredio dokumentaciju kojom se dokazuje osnov za “povlašćenu” cenu. Makar i za deo prostora.

Ako već morate da platite onu najvišu naknadu u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, proverite da li je doprinos za uređenje građevinskog zemljišta obračunat u propisanom iznosu. To možete proveriti kod opštinskog referenta koji vrši obračune doprinosa prilikom izdavanja građevinskih dozvola.

Šta se dešava ako naknadu za legalizaciju ne platite?

Već smo pomenuli da nakon avgustovskih izmena zakona Agencija neće dostavljati potvrdu RGZ-u pre plaćanja naknade za legalizaciju. To znači da legalizacija vašeg objekta neće biti sprovedena u katastru ako niste platili naknadu. Kako se u Srbiji svojina na objektu po pravilu stiče upisom u katastar, vi nećete legalizovati svoj objekat ako ne platite naknadu.

Naravno, pomenuta odredba i praksa Agencije nas ostavljaju u dilemi da li je potvrda već doneta u momentu dostavljanja obračuna ili tek treba da se donese pošto izvršite plaćanje.

Vredi li čemu potvrda Agencije bez upisa u katastar?

Većina nas pravnika je smatrala da upis u katastar po tzv. Veljinom zakonu ne znači ništa. Ali se ispostavilo da mu je upravo izmenama Zakona iz avgusta ove godine dat fundamentalan značaj. Čiji je partikularni interes bio da se za te objekte ne plati naknada za legalizaciju, ostaje samo da pretpostavljamo. Znaćemo više kada se jednog dana bude analiziralo koliko je npr. zgrada po tom zakonu upisano u Surčinu i drugim nelegalnim naseljima u Srbiji.

U tom smislu, usudiću se da tvrdim da će u povoljnijem položaju biti građani koji imaju potvrdu bez upisa u katastar, nego oni koji ostanu i bez te potvrde. Čak i oni kojima je dostavljen obračun će moći da dokazuju da je po njihovoj prijavi pozitivno odlučeno, a da im eventualno samo potvrda nije dostavljena, što je nezakonito, jer glasi na njihovo ime i imaju pravo da je potražuju od Agencije. Da li će se nekim novim zakonom njihovo pravo izjednačiti sa pravom onih koji su tu naknadu platili, pa je potvrda sprovedena kroz katastar, to možemo samo da nagađamo.... Međutim, pozamašno pravničko iskustvo, a naročito ovaj regulatorni zaokret sa tretmanom upisa po tzv. Veljinom zakonu navodi me na sumnje i dileme.

Da li država može da od vas prinudno naplati naknadu na osnovu obračuna?

Zakonom nije propisano da potvrda, niti obračun koji se dostavlja pre slanja potvrde u katastar, ima svojstvo izvršne isprave u odnosu na podnosioce prijave. Suprotno tome, Zakon izričito propisuje da potvrda ima svojstvo verodostojne isprave u izvršnom postupku kada glasi na poznatog profesionalnog investitora stambenih i poslovno-stambenih zgrada. Imajući u vidu ovu razliku, kao i formu obračuna koji dostavlja Agencija, smatram da Agencija ne bi mogla da pokreće izvršne postupke ako se na obračun ne prigovori i naknada po istom u ostavljenom roku ne bude plaćena. Vaša pasivnost bi uzrokovala zastoj postupka po prijavi.

Šta ako ste naknadu platili, a legalizacija nije uspešno sprovedena?

Tri su scenarija ovog neželjenog ishoda:

1) Naknadu ste platili, a Katastar nije sproveo potvrdu, već je vratio Agenciji na doradu, a Agencija ne postupa ili vam traži papire koje nemate; ili

2) RGZ je sproveo upis po potvrdi u katastar, ali je treće lice naknadno osporilo legalizaciju, podnošenjem tužbe i/ili podnošenjem krivične prijave protiv vas i/ili nadležnog u Agenciji zbog postupanja po falsifikovanoj dokumentaciji ili legalizacije sprovedene bez njegove saglasnosti; ili

3) Platili ste taksu, ali je Ustavni sud do upisa u katastar stavio Zakon van snage kao neustavan.

Zbog ovakvog mogućeg ishoda sam ranije savetovao klijente da naknadu za legalizaciju ne plaćaju pre nego što se izvrši upis njihovog prava po potvrdi u katastar. Sada ako ne platite naknadu neće biti upisa, pa taj savet više nije aktuelan.

Ako vam se desi ova situacija, imate pravo na povraćaj naknade u skladu sa članom 17. Zakona o republičkim administrativnim taksama, odnosno članom210. Zakona o obligacionim odnosima. Treba imati u vidu da zahtev za povraćaj takse zastareva u roku od tri godine od plaćanja. A zahtev za povraćaj nedugovanog zastareva u opštem roku zastarelosti od 10 godina.

Kada bi trebalo da se konsultujete sa advokatom po ovim pitanjima?

Imajući u vidu da je svaki slučaj legalizacije specifičan, te da je Zakon po određenim pitanjima obračuna naknade kontradiktoran, a praksa Agencije netransparentna, bitno je da se sa advokatom konsultujete u slučaju kada ne želite da platite po vama previsoko odmerenu naknadu. Ovo naročito ako je reč o objektu velike tržišne vrednosti. Tada je potrebno da vam stručno lice predoči moguće pravne posledice takve odluke. U nekim slučajevima je legalizacija objekta nužna da objekat ne bi bio srušen. Takav scenario je manje verovatan ako je zemljište vaše, a objekat je van urbanih centara i zaštićenih područja. Takođe, legalizacija je uslov za regularan promet objekta. Neki objekti su daleko veće vrednosti od maksimalne moguće naknade, a neki nemaju tržište, pa imaju samo afekcionu vrednost. Odluka da li ćete platiti naknadu za legalizaciju će na kraju biti samo na vama.

Sumnjiva praksa prioritizacije predmeta zbunjuje i one koji su dobili obračune sa enormnim naknadama

Ni predsednik, a ni ministarka se nisu izjasnili na navode javnosti o prekorednom uzimanju predmeta u rad. To su morali da učine jer kao pravnici oboje dobro znaju da učestalost takvih slučajeva budi sumnju u korupciju. A kad postoji sumnja u korupciju mnogi građani kreću da traže kanale za prekoredno rešavanje predmeta. Čak i da korupcija ne postoji, ima ljudi koji će iskoristiti situaciju da nekom naplate uslugu. Svima u administraciji je dobro poznato pravilo da se priče o korupciji prevazilaze transparentnim radom i ažurnim obrazlaganjem javnosti situacija koje bude sumnju u korupciju. Suprotno tome, uslovi za korupciju se postižu netransparentnošću i slanjem signala da se predmeti rešavaju prekoredno. Zbog čega predsednik države, resorna ministarka i direktor Agencije o ovome ćute kada izlažu javnosti rezultate ovog procesa?

Podsećam da javnost još ne zna po kojim kriterijumima se predmeti uzimaju u rad. U početku je bilo nezvaničnih informacija da će se prvo postupati isključivo po najjednostavnijim prijavama. To su prijave van urbanih centara, uglavnom po unutrašnjosti. Reč je o individualnim porodičnim zgradama i pomoćnim objektima, koji su po pravilu na zemljištu u isključivoj svojini podnosioca i van su zaštićenih područja. To su prijave koje su po pravilu podnošene bez prateće dokumentacije, jer je pravna situacija kristalno jasna prostim uvidom u katastar.

Iskustvo nas uči

Međutim, u javnost su procureli podaci da su nekim profesionalnim investitorima, koji za tržište grade nelegalno, na najskupljim lokacijama, objekti legalizovani ekspresno, pre objekta građenih do 2015. Dakle, neke stambene zgrade građene u poslednjih 2-3 godine su legalizovane pre stambenih zgrada koji su već davno morale biti legalizovane po Zakonu o ozakonjenju, u postupcima u kojima je dostavljana vrlo složena tehnička dokumentacija?! To je potpuno nedopustivo…..

Takva praksa ne čudi ako se podsetimo na neka sporna ekspresna ozakonjenja po ranije važećem Zakonu o ozakonjenju…..

Ako je privilegovanih bilo u ranijim postupcima ozakonjenja, kao građani imamo pravo da sumnjamo da će se to ponoviti i u postupku izdavanja potvrda po novom zakonu. I nismo se prevarili, jer se to očigledno dešava…..

Zbog toga me neki građani koji su primili obračune sa enormnim naknadama, u odsustvu javno dostupne metodologije u skladu sa kojom se taj obračun vrši, pitaju kao advokata: Da li je takav obračun samo signal koji primaju od nekog iz Agencije? Ne znam kako da im odgovorim na to pitanje.

Izvor: Vebsajt Forbes, Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola i legalizacije, 08.09.2026.
Izvod iz vesti, Naslov: Redakcija